Aktuellen Airbnb-Regulierungen in Deutschland 2026

Die aktuellen Airbnb-Regulierungen in Deutschland 2026 – mehr Transparenz und strengere Kontrollen

Stand Februar 2026

Die Vermietung von Wohnraum über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder ähnliche Dienste ist in Deutschland beliebter denn je – doch sie steht unter zunehmendem Druck. Hohe Mieten, Wohnungsknappheit in Metropolen und der Wunsch nach besserer Kontrolle haben zu einer Welle neuer Regelungen geführt. Das wichtigste Ereignis für 2026: Ab 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung zur kurzfristigen Vermietung (Verordnung (EU) 2024/1028) voll umfassend in Deutschland. Ergänzt wird sie durch das nationale Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz (KVDG).

In diesem Beitrag fassen wir die wichtigsten aktuellen Regelungen zusammen – von der neuen EU-Transparenzpflicht über lokale Zweckentfremdungsverbote bis hin zu Bußgeldern und praktischen Tipps für Gastgeber.

Die große Neuerung 2026: EU-Verordnung und KVDG

Seit Mai 2024 ist die EU-Verordnung in Kraft, doch die volle Anwendung – inklusive Pflichten für Plattformen und Vermieter – startet erst ab 20. Mai 2026.

Kernpunkte der neuen Regelungen:

• Registrierungsnummer Pflicht: Jede kurzzeitige Vermietung (meist unter 30 Tagen) benötigt in vielen Kommunen eine behördliche Registrierungsnummer. Ohne diese Nummer dürfen Inserate auf Airbnb & Co. nicht mehr erscheinen.
• Automatischer Datenaustausch: Plattformen wie Airbnb müssen Buchungsdaten (Anzahl der Nächte, Adresse, etc.) automatisch und digital an eine zentrale Stelle bei der Bundesnetzagentur melden. Behörden können so leichter illegale Vermietungen erkennen.
• Keine generelle EU-weite Obergrenze: Die EU führt kein Verbot ein, sondern schafft Transparenz. Wie streng reguliert wird, entscheiden weiterhin die Kommunen und Länder.

Viele Gastgeber müssen bis Mai 2026 ihre Inserate anpassen. Bestehende Angebote erhalten oft Übergangsfristen.

Zweckentfremdungsverbote – die harten lokalen Regeln bleiben bestehen

Die EU-Verordnung ersetzt nicht die strengen deutschen Zweckentfremdungsverbote. Diese gelten in vielen Großstädten und dienen dem Schutz des Wohnraums für Einheimische.

Aktuelle Beispiele (Stand 2026):

• Berlin: Maximal 90 Tage pro Jahr erlaubt (für die gesamte Wohnung). Darüber hinaus Genehmigung nötig. Registriernummer Pflicht seit 2018. Bußgelder bis zu 500.000 €. Es gibt ein anonymes Meldeportal für Nachbarn.
• München: Nur 56 Tage (8 Wochen) pro Jahr ohne Genehmigung. Bei Wiederholungstätern drohen sogar Haftstrafen. Bußgelder bis 500.000 €.
• Hamburg: Bis zu 8 Wochen im Jahr ohne Genehmigung möglich, aber Registrierungspflicht.
• Baden-Württemberg (z. B. Stuttgart, Freiburg): Oft nur 10 Wochen erlaubt, sonst Genehmigung erforderlich. Bußgelder bis 100.000 €.
• Andere Städte (Frankfurt, Köln, Heidelberg etc.): Ähnliche zeitliche Begrenzungen + Registrierungspflicht.

In ländlichen Regionen oder kleineren Städten ohne Zweckentfremdungssatzung gelten meist weniger strenge Regeln – hier ist oft nur die Steuer- und Gewerbeanmeldung relevant.

Weitere wichtige Pflichten für Gastgeber

• Steuern: Einnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei kurzfristiger Beherbergung gilt meist der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 %. Die Einkommensteuer hängt vom Gesamteinkommen ab.
• Mietrecht: Bei Mietwohnungen ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich (§ 540 BGB). Ohne Erlaubnis droht fristlose Kündigung.
• Gewerberecht: Bei regelmäßiger, gewinnorientierter Vermietung kann ein Gewerbe angemeldet werden müssen.
• BGH-Urteil Januar 2026: Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass gewerbsmäßige Untervermietung (auch über Airbnb) oft nicht erlaubt ist, wenn der Mietvertrag dies verbietet.

Fazit: Legal vermieten – aber mit Hausaufgaben

Airbnb & Co. sind in Deutschland nicht verboten, aber stark reguliert – besonders in Ballungsräumen. Die größte Veränderung 2026 ist die EU-weite Transparenzoffensive: Ohne Registrierungsnummer und mit automatischer Datenmeldung wird es für illegale Anbieter deutlich schwerer.

Empfehlung für Gastgeber:

1. Prüfen Sie die genaue Satzung Ihrer Kommune (meist auf der Website des Bezirksamts oder der Stadt).
2. Beantragen Sie rechtzeitig eine Registrierungsnummer (falls Pflicht).
3. Dokumentieren Sie alle Vermietungstage genau (für die 90-/56-Tage-Grenze).
4. Holen Sie bei Mietwohnungen die schriftliche Erlaubnis des Vermieters ein.
5. Informieren Sie sich über Steuern und melden Sie Einnahmen korrekt.

Wer die Regeln kennt und einhält, kann auch 2026 weiterhin erfolgreich und legal vermieten – trotz mehr Kontrolle.

Haben Sie Erfahrungen mit den neuen Registrierungspflichten oder lokalen Beschränkungen? Teilen Sie Ihre Gedanken gerne in den Kommentaren!

(Dieser Artikel basiert auf öffentlich zugänglichen Quellen und dem Stand vom Februar 2026. Für individuelle Fälle empfehlen wir eine Beratung durch Behörden oder Fachanwälte.)